导语：保利物业发布了2023年业绩报告，营收同比增长10%，归母净利润同比增长24%，符合市场预期。董事会建议每股派息1.0元，分红比例提升至40%。公司基础物管基本盘持续稳健，增值服务受压。未来，公司有望迈入高质量发展通道，目标是实现不低于10%的收入增速和经营性现金流对归母净利润的覆盖倍数保持在1倍以上。我们维持对该公司的跑赢行业评级，目标价36.7港元。保利物业在提升业绩的同时，也重视股东回报。
公司公布2023年业绩：营收同比增长10%至150.6亿元，归母净利润同比增长24%至13.8亿元，符合市场预期。董事会建议每股派息1.0元，分红比例提升至40%（2022年为25%），对应当前股息率4.1%。
基础物管基本盘持续夯实，增值服务小幅承压。截至2023年末，公司在管及合约面积分别同比增长24%和15%至6.50亿平米和8.42亿平米，管理规模延续稳健增长。在第三方外拓端，公司延续此前的城市深耕与业态深耕战略，2023年公司新中标第三方项目年化合约29.7亿元（同比增长7%），其中新签约第三方年化合约金额中重点50城市占比达到73%，非住宅业态金额占比达93%。增值服务层面，受地产开发市场及公司主动调整、聚焦优势领域产品打造等因素影响，全年收入规模有所回落。
持续推进精益管理，降本提效成果显著。2023年公司继续采取一系列降本增效措施：基础物管层面，通过加速项目片区化管理、提升人员及资源调配效率、推动节能减排等措施，推动基础物管毛利率稳步提升0.4个百分点至14.6%；管理层面，2023年公司销售管理费用率同比下降0.6个百分点至8.3%，主要系公司一方面持续推进数字化管理手段，另一方面通过总部完善财务、法务等平台建设赋能区域公司、减少人员设置等。
应收账款管控与经营性现金流表现良好。2023年末公司贸易应收款余额23.4亿元，同比仅增长3%，对应经营性现金流净流入24.2亿元（同比增长64%，对归母净利润的覆盖倍数达1.7倍）；年内公司继续加大应收款的追缴力度，综合回款率同比提升1.4个百分点，其中住宅、公共服务及关联方层面的回款率同比均实现了一定程度的改善。
未来有望迈入高质量发展通道。随着公司规模快速扩张期步入尾声，未来将迈入增长换挡阶段，公司目标2024年收入、利润以及新中标合约金额均实现不低于10%的收入增速，同时经营性现金流对归母净利润的覆盖倍数保持在1倍以上。我们预计公司将继续在规模、增长质量与现金回款中保持有机平衡，未来有望继续保持高质量发展态势。
我们下调公司2024和2025年归母净利润7%和9%至15.6亿元和17.4亿元（同比增长13%和12%），主要考虑到增值服务产品结构仍处于调整布局阶段。维持跑赢行业评级和目标价36.7港元（对应12倍2024年市盈率，隐含36%上行空间），公司当前交易于8.6倍2024年市盈率。
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