导语：华润置地作为房地产行业的龙头企业，成功构建了“3+1”业务模式，打造了第二增长曲线。公司在超大特大城市进行土储布局，同时还通过发布计划分拆REITs等措施来补齐业务短板。利率下行周期和企业基本面的稳步提升为公司带来了持续重估的机会。虽然面临调控加码和行业基本面下行的风险，但公司具备攻守兼备的能力，有望实现持续回报。
战略模式清晰，成功构建“3+1”业务模式，即以“城市投资开发运营商”的战略定位为指引，构建开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动。公司就“十四五”业绩增长给予“重塑华润置地，实现高质量发展”的目标以及“截至2025年，在2020年基础上实现权益签约额和租金收入双翻番”的明确指引。
成功打造第二增长曲线，探索行业新模式。对比行业龙头公司1H23年多元化布局情，公司在千亿以上销售规模蓝筹房企中非开发类收入占总收入比重在25%，占比最高。公司属当前蓝筹房企中为数不多已成功实现从住宅第一增长曲线，向商业等第二成长曲线成功跨越企业！公司前瞻性战略定位，坚定的战略定力，为企业在新一轮行业竞争中提供丰厚护城河和可持续增长动力。
抢占时代红利，土储布局超大特大城市。公司利用近两年市场调整期，将土储集中布局超大特大城市将为后续持续成长提供客观动力。公司2022年在超大特大城市拿地权益成交价为674.16亿元，位列全国第一。23年超大特大城市拿地权益占地面积148.47万平，位列全国第二；权益建筑面积348.44万平，位列全国第一；权益成交价664.01亿元，位列全国第三。
REITS通道打开，补齐业务短板。公司已顺应政策趋势发布计划分拆公司旗下山东青岛购物中心作为首次C-REITs结构资产。REITs上市后将为公司提供独立融资平台和独立上市平台，有利于体现公司真实价值并与股东真正分享价值回报，同时增强后续公司探索新融资渠道发展业务的可能性。
利率下行周期，价值持续重估。华润置地购物中心2016年以来平均回报率（EBITDA/Cost）大致在7.88%，高于公司2016年以来平均融资成本（大致在4.05%）。伴随公司购物中心陆续走向成熟，以及后续无风险收益率下行，购物中心的潜在价值重估空间将被继续打开。
攻守兼备。我们认为从公司基本面和行业所处地位出发，企业具备EPS和PE两维度稳步提升空间。从投资价值考虑，不论是PE波动带来的进攻机遇还是企业EPS稳定增长带来的可持续发展，公司价值均有望实现持续回报。
风险提示：调控加码和行业基本面下行风险。
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