【房地产】政策加码需求侧去库存，杭州西安放松限购，推荐买入地产股！

【申万房地产】杭州西安政策点评：430新表态后政策加码，政策聚焦需求侧去库存（袁豪/邓力）
●1）【430新表态去库存，核心城市密集放松限购】：
5月9日，杭州、西安全面放松限购政策。4月30日政治局会议新态表去库存以来，房地产去库存组合政策加速并密集推出：1）一方面，需求端加码放松：核心城市密集放松限购，如杭州、西安、成都等限购全面放松、南京购房落户、北京五环外限购放松等，至此全国仅剩北上广深、天津、海南等6个地区仍未取消限购、进一步放松限购值得期待，同时“以旧换新”政策进一步推广，其中江苏模式可以同时对新房和二手房去库存、该模式的进一步推广也值得期待；2）另一方面，供给端严控供地：严控去化周期超18个月的城市宅地供应，并要求要按季度核查。

●2）【供给侧转向需求侧，保投资转向稳房价】：
房地产政策的思路正在发生转变，之前的政策思路是供给侧逻辑，依靠供给端措施（融资三支箭、融资白名单、三大工程：保障房+平急两用+城改、以及保交付）期望对冲实物工作量稳定经济，但政府对于地产需求侧政策更多是托底式的政策，之前没有主动设置过需求侧计划和目标；而现在政策思路转向需求侧逻辑，再次强调去库存，并更多采用需求政策，同时减少土地供应，去库存成为了目前的需求侧计划和目标，并意味着目前更强调房价的稳定。

●3）【高频强调优质住房，新赛道空间广阔】：
此次杭州、西安均提到鼓励提升住宅品质。2023年以来，住建部部长多次强调好房子，地方频繁推出高品质住宅政策，24年3月两会政府工作报告提及高品质生活、4月政治局会议强调优质住房，同时叠加成都、广州等地放松改善面积段限购等，高品质住宅成为大势所趋。考虑到改善性需求有望逐步爆发（改需占比高达44%）、但高品质住宅供给稀缺（高品质住宅渗透率不到24%），预计对应规模可达6.5-8.3万亿，高品质新赛道空间广阔。

●4）【投资分析意见】：
维持地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：绿城管理、贝壳、我爱我家。维持物管“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。