20230906克尔瑞研究中心总经理

克尔瑞研究中心总经理

北京和上海出台认房不认贷的速度超预期，应该是说8月份的数据比监管层想看到的差一些，所以维稳监管比较快。zzj会议提到了供需关系的转变，说明这轮调控发生了重大的转变。现在供过于求，买方市场，持续下跌，城中村改造不是棚改2.0，对商品房有一定提振作用，跟15年的棚改是2个量级。金融16条的延期给房企喘息的时间，避免进一步暴雷，但是碧桂园海外债的事情也出来了，看政策落地情况，不能落地改善情况有限。上周之前，全国只剩下14个城市没有认房不认贷，现在已经全部执行。政策力度来讲，主要是利好置换型客户，和外地有房产本地买房的客户。没有脱离刚需和改善型需求的基本范畴，没有说要刺激其他的需求。一定程度上会导致二手挂牌增长。但是这个政策还是有一个突破，之前政策主要集中在因城施策，效果一般，核心城市按住，非核心城市放了效果也不好。但是现在政策全部一起放，效果会更好一些。存量房贷利率下调主要是首套房，跟原来预期所有都能下调有区别，而且不能低于当时加点数。8月份供应处于低点，成交环比跌了7%同比跌了30%，全国最大的30个城市今年也趋向于0增长了。

45个城市一手房平均来访量最近一周略有回升，大概是5%左右的增长，北京上周环比80%，上海70%，周末来访量提高了200%，跟自媒体报道的基本吻合，广州和深圳来访量基本上没有变化，深圳是10%，广州略有下降。新房来看北京上海很好，其他都差很多，还有很多城市下降的。贝壳统计的数据，相对反应实际情况，北京上海环比提高了50%以上，深圳增长20%，广州下跌。北京上海的挂牌量也是激增，广州深圳挂牌量也没有很大的增长。二手房带看量跟前面的规律一致。

这次是中央提的政策，落地干脆，后面有政策，主要看中央的说法。目前的政策不是一个真正重磅的政策，普遍认为是一个开胃菜，对三四线和二线城市基本无效，对核心城市估计是1-2个月的时间效果，主要刺激观望需求。

房地产销售，出生人口是中期制约，短期是房价下跌和收入就业不确定预期。

要销售真正走好，需要更强的政策，只有房地产政策的话也很难走好，或者需要经济明显走强。

接下来对政策的展望：如果效果过了，市场疲弱，政策还会出，稳住政策是现在的政策目的，跟08和14年相比政策空间很大，限购、限贷（首付到位，贷款利率有空间，当年是7折基准利率）、限价（除了少数一线城市，基本上也没有太多而一二手房倒挂了，因为有倒挂还有打新热度，但是没有倒挂，挂高了反而卖不掉就影响情绪），限售（导致二手房挂牌量提高），税费减免，预售资金，房企融资，三条红线，需要中央层面确认才能跟进。

核心城市有望环比的大幅回升，非核心城市9月份的供应量比8月份有个15-20%的增长，对成交有提振，如果环比还下降，政策预期可以乐观一些。现在要观望下政策的效果，不会这么快的在现在的情况下直接落地，11-12月份如果房企没有大力度的降价今年可能会回落，而不是翘尾。预期-10%的销售面积，土地-20-25%，新开工-20-25%。

限购政策效果会更明显，就算取消也不一定能全面扭转，核心城市的效果可能会更明显，还是会有虹吸作用，加剧分化，对全国市场不见得作用很好，另外就是房地产以外的政策就业经济可能更重要。因为政策到作用有个半年的传递，甚至明年上半年来说也很难有大的反弹。民营房企的融资压力很大，如果是集中偿付的窗口，还有违约的可能性。