地产链逆势上涨，需求自然底将来临，政策优化助力行业复苏

【申万房地产】需求自然底来临，政策有望再优化，重申看好优质企业

●【二手房改善，预计核心城市二手房成交自然底将来临】近两周一线城市的二手房成交连续改善，除环比改善外，在当周无政策的情况下，目前已经持续两周强于12.14政策当周，其中上海和深圳持平和好于9月初、深圳强于去年3月，同时冰山活跃指数中一线和新一线城市都分别达到了41%和29%，已持平于去年3月水平，一线城市小阳春趋势已经成立，并且我们认为上海和深圳相对改善最明显的原因还是因为阶段性房价调整深。需求有支撑，市场供需是有底的，预计需求自然底将来临。

●【需求有支撑，日韩饱和阶段经验预示我国销售已超跌】中期来看我国未来5-10年住宅需求中枢为11.6亿平，即使谨慎按照日本和韩国饱和状态下经验推导我国中期住房需求也将有10.5亿平，这显著高于2023住宅销售9.5亿平、住宅新开工6.9亿平，表明行业总量已经超跌。我们认为过去一段时间销售持续下降的原因主要不在中期需求支撑，更多在于购买力和信心，目前后续政策有望对后两者修复。

●【负担比改善，核心城市负担比已低于前三次周期起点】随着房价的下降以及持续的降息，目前上海和北京的按揭负担比已经有了显著的下行，已经回到2016年之前的水平， 其中尤其前40%收入群体的人均按揭负担比（上海已降至58%，北京已降至64%），已经低于或接近于08Q2、11Q3、14Q2平均为60%，随着预计房贷利率进一步下降，按揭负担比将进一步改善，进入可接受范围，尤其前期房价调整深但经济又有改善趋势的城市。

●【政策再发力，强调守住风险底线、限价政策或优化】近期两会政府工作报告强调“牢牢守住不发生系统性风险的底线”、住建部部长强调”当前房地产市场在调整，稳定市场的任务依然艰巨”，预计进一步推出房地产优化政策。同时住建部部长强调“不同的面积，不同的价位都有不同的好房子”，呼应过去一年住建部“好房子”、“高品质住宅”的提法，也呼应政府工作报告中“多样化改善性需求”的提法，预计楼市限价政策或将优化，有望改善市场房价预期、也将改善房企的利润率预期。

●【投资意见】
1）推荐优质产品力房企：A股：滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、保利发展、新城控股；H股：建发国际、华润置地、越秀地产、中海外发展、龙湖集团；
2）关注城改受益房企：越秀地产、城建发展；
3）关注受益保障房建设的代建企业：绿城管理；
4）推荐高股息物管企业：中海物业、保利物业、华润万象、招商积余。